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以下步驟教你搞定購(gòu)房大事。

  1．知己

  購(gòu)房是人生中的一件大事，因此前前后后需要仔細(xì)思量，清楚地認(rèn)識(shí)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)房目的是購(gòu)房決策的前提，我們姑且將這個(gè)步驟稱作知己，那么，怎樣才能做到知己呢？要點(diǎn)如下：

  (1)自我經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析；

  (2)自我發(fā)展能力分析；

  (3)個(gè)人期望、偏好分析；

  (4)客觀實(shí)際需要分析；

  (5)分清基本需求和發(fā)展需求，制定家庭房屋發(fā)展計(jì)劃；

  (6)初步確定購(gòu)房?jī)r(jià)位、房型和檔次；

  (7)結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)確定購(gòu)房時(shí)間。

  2．預(yù)算

      購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)自住房屋時(shí)，必須根據(jù)自身家庭的儲(chǔ)蓄，可獲得的各類貸款以及向親友借款等因素，來(lái)估算自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，最終確定所要購(gòu)買(mǎi)的房屋類型、面積和價(jià)位。購(gòu)房者在制定購(gòu)房預(yù)算時(shí)可從以下幾個(gè)方面人手：

  (1)估算家庭可動(dòng)用的全部資金。

  (2)衡量家庭償還貸款的能力。

  (3)考慮欲購(gòu)房屋的面積。從1997年7月1日起實(shí)行按使用面積計(jì)算住宅商品房的售價(jià)，這里要特別提醒購(gòu)房者要仔細(xì)了解商品房建筑面積和使用面積的計(jì)算及換算方法。

  (4)調(diào)查有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)支出。

  (5)確定購(gòu)房時(shí)的稅費(fèi)支出，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政事業(yè)性收費(fèi)。

  3．咨詢

  如果必要，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)一個(gè)專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)為您作參謀，例如請(qǐng)一個(gè)中介機(jī)構(gòu)幫助尋找合適房源，請(qǐng)一個(gè)律師幫助規(guī)范購(gòu)房行為，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)等。因此在進(jìn)行購(gòu)房預(yù)算時(shí)，您還應(yīng)準(zhǔn)備必要的咨詢服務(wù)費(fèi)用，如公證費(fèi)、律師咨詢費(fèi)等。

  4．調(diào)查研究

  俗話說(shuō)：“貨比三家不吃虧。”何況是住房這樣重要的商品，因此不要輕易下決定，一定要多看多打聽(tīng)，從報(bào)紙、電視、雜志、房地產(chǎn)交易會(huì)和親朋好友及房地產(chǎn)中介等多種渠道盡可能搜集所有關(guān)于期房和現(xiàn)房的資料，從中比較、挑選出自己滿意的樓盤(pán)，全面了解其地理位置、環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度、生活便利度及附近的學(xué)校、醫(yī)院等，對(duì)其形成一定的感性認(rèn)識(shí)。從中選擇出較為滿意的幾個(gè)房源再進(jìn)行詳盡調(diào)查，千萬(wàn)不要嫌煩!

  5．看房

  看房時(shí)，不應(yīng)只限于看房子自身，還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)房源的產(chǎn)權(quán)做深入凋查，看房時(shí)應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

  (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，市建委開(kāi)發(fā)辦頒發(fā)的資質(zhì)審核證明。

  (2)查詢商品房的合法性，主要查看開(kāi)發(fā)商的“五證”和“二書(shū)”。“五證”是指國(guó)有土地使用權(quán)證、商品房?jī)?nèi)（外）銷許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地婉劃許：可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證及經(jīng)計(jì)委、建委批準(zhǔn)的立項(xiàng)報(bào)告、可行性研究等文件；“二書(shū)”是指住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。

  (3)對(duì)于現(xiàn)房，要到現(xiàn)場(chǎng)親自查看其質(zhì)量、戶型、環(huán)境、交通狀況等是否與其廣告符合，是否滿足自己的需求。在查看房屋的內(nèi)部時(shí)，要對(duì)房屋的建筑面積、使用面積、房屋的建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修質(zhì)量、房屋的附屬設(shè)備是否完備、房間的隔音效果如何、天花板、墻壁、地面、門(mén)窗是否有損壞、內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)考察。對(duì)房屋外部進(jìn)行查看時(shí)，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對(duì)戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各利，公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。

  6．籌款

  如果能夠用自己的積蓄一次性付清房款，那是最省力的。但是對(duì)于一般工薪階層，很難！所以除了自己的積蓄和向親朋好友借款之外，還得貸款。目前，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了個(gè)人公積金貸款、商業(yè)性貸款（即按揭）、住房?jī)?chǔ)蓄、組合貸款等多種貸款方式，您可以根據(jù)我們后面章節(jié)的介紹來(lái)選擇住房組合資金籌措。

  7．簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，繳納定金

  簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房銷售程序中買(mǎi)賣雙方進(jìn)行的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣雙方所要簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括：認(rèn)購(gòu)物業(yè)、房?jī)r(jià)（戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)）、付款方式（一次性付款、分期付款、按揭付款）、認(rèn)購(gòu)條件（簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式合同的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)）等。

  在簽完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷售方應(yīng)給購(gòu)房者《簽約須知》，內(nèi)容主要包括簽約地點(diǎn)、所需證件、繳納有關(guān)的稅費(fèi)說(shuō)明等。購(gòu)房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》，明白哪些是需要自己做的。

  在此過(guò)程中，買(mǎi)房者要繳納一定的定金，定金數(shù)額根據(jù)購(gòu)房款的多少不等。

  一般情況下，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后約15日左右，雙方簽訂正式買(mǎi)賣合同或契約，逾期購(gòu)房者不簽署，開(kāi)發(fā)商有可能不返還定金，這是購(gòu)房者一定要注意的事情。

  8．簽訂商品房買(mǎi)賣合同（契約）

  這是整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房者的權(quán)利和義務(wù)盡在其中。在這里也特別給你提個(gè)醒：最好請(qǐng)一個(gè)律師，這個(gè)錢(qián)花得肯定值！

  在這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者必須把想談的、敏感的問(wèn)題盡可能落實(shí)到文字上，簽訂的合同（契約）條款一定要準(zhǔn)確、清晰，特別是有關(guān)房屋面積、付款金額、付款方式等關(guān)鍵性條款。

  9．辦理預(yù)售登記手續(xù)

  辦理預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋交易雙方利益都十分重要，只有登記后合同才能生效。一般來(lái)講，在簽訂完購(gòu)房合同后一個(gè)月內(nèi)（30天）到市房屋土地管理局辦理預(yù)售登記手續(xù)，買(mǎi)賣雙方可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。

  10.辦理入住、簽訂物業(yè)管理公約

  在購(gòu)房者入住前，開(kāi)發(fā)商要審核購(gòu)房者的各項(xiàng)手續(xù)，確認(rèn)無(wú)誤后簽發(fā)人住單。購(gòu)房者首先持房契到賣方（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司）領(lǐng)取入住通知單，持通知單到物業(yè)管理公司拿鑰匙。拿鑰匙開(kāi)寸，要求簽訂物業(yè)管理公約。每位開(kāi)發(fā)商都有其物業(yè)管理公司，購(gòu)房者應(yīng)與物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理公約，在簽約前，購(gòu)房者要仔細(xì)研究公約，充分了解自己所享受的權(quán)利和被要求承擔(dān)的義務(wù)。

  11．辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，領(lǐng)取房屋及土地產(chǎn)權(quán)證明

  進(jìn)行房屋交易后，買(mǎi)賣雙方一般要在三個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)交易所辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。辦理完過(guò)戶手續(xù)后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，這可能要等待相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，原因之一就是開(kāi)發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，需要相關(guān)部門(mén)的各種手續(xù)。購(gòu)房者要有這方面的心理準(zhǔn)備。

  在此值得一提的是，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，要填寫(xiě)“房屋產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)表”和“土地使用權(quán)申請(qǐng)表”。由于房產(chǎn)包括地上建筑和土地兩部分，兩權(quán)缺一不可，購(gòu)房者一定要注意自己享有的土地使用權(quán)。

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